محتويات المقال
ما هو التقييم العقاري؟ وكيف يتم تحديد قيمة العقار في الأردن؟
الكاتب:المقدر العقاري زياد شتيوي
عند التفكير في بيع عقار أو شرائه أو استخدامه للحصول على تمويل بنكي، يظهر سؤال مهم: كم تبلغ القيمة الحقيقية لهذا العقار؟
الإجابة لا تعتمد فقط على السعر الذي يطلبه المالك، ولا على سعر عقار آخر في المنطقة، وإنما تحتاج إلى دراسة مهنية لمجموعة من العوامل التي تؤثر في قيمة العقار.
وهنا يأتي دور التقييم العقاري، الذي يساعد على الوصول إلى تقدير مهني لقيمة العقار وفق خصائصه وموقعه وظروف السوق والغرض من التقييم.
ما هو التقييم العقاري؟
التقييم العقاري هو عملية مهنية تهدف إلى تقدير قيمة عقار معين في تاريخ محدد، من خلال دراسة خصائص العقار والبيئة المحيطة به والبيانات المتوفرة عن السوق والعقارات المشابهة.
ولا يقتصر التقييم على معرفة مساحة العقار أو موقعه فقط، بل يشمل مجموعة من العناصر التي يمكن أن تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر في قيمته.
هل القيمة الإدارية هي نفسها القيمة السوقية؟
هذه من النقاط المهمة التي يجب الانتباه إليها عند التعامل مع العقارات في الأردن.
القيمة الإدارية ترتبط بالأغراض الإدارية والمعاملات التي تحددها الجهات المختصة، بينما القيمة السوقية ترتبط بالقيمة التي يمكن أن يتم عندها التعامل على العقار في السوق وفق ظروف مناسبة وأسس التقييم والغرض المحدد.
لذلك من المهم تحديد الغرض من التقييم والجهة التي ستستخدم التقرير قبل طلب التقييم العقاري.
كيف يتم تقييم العقار في الأردن؟
تختلف طريقة التقييم بحسب نوع العقار والغرض من التقييم وطبيعة السوق والبيانات المتوفرة.
ومن أهم العناصر التي يمكن أن تدخل في دراسة العقار:
1. موقع العقار
الموقع من أهم العوامل المؤثرة في القيمة. فالعقار الموجود في منطقة نشطة وقريبة من الخدمات والطرق الرئيسية والمرافق المختلفة قد تختلف قيمته عن عقار آخر له نفس المساحة ولكنه يقع في منطقة مختلفة.
وفي مدينة مثل عمّان، يمكن أن تظهر فروقات واضحة في قيم العقارات بين المناطق وحتى بين أجزاء مختلفة من المنطقة نفسها.
2. مساحة العقار
تدخل مساحة الأرض ومساحة البناء في دراسة القيمة، ولكن المساحة وحدها لا تحدد السعر.
فقد يكون عقاران متساويين في المساحة، لكن قيمة كل منهما تختلف بسبب الموقع والتنظيم والواجهة وطبيعة الاستخدام والحالة الإنشائية وغيرها من العوامل.
3. نوع العقار واستخدامه
تختلف دراسة القيمة بحسب نوع العقار، مثل:
- الشقق السكنية
- الفلل والمنازل
- الأراضي
- العقارات التجارية
- المكاتب
- العقارات الصناعية
- العقارات الاستثمارية
4. حالة العقار وعمر البناء
بالنسبة للعقارات المبنية، يتم النظر إلى عمر البناء وحالته ومستوى التشطيب والصيانة والمواصفات والخدمات المتوفرة.
فالعقار الجديد أو المجدد بشكل جيد قد تختلف قيمته عن عقار آخر مشابه من حيث المساحة ولكنه يحتاج إلى أعمال صيانة أو تحديث.
5. التنظيم واستعمالات الأرض
بالنسبة للأراضي بشكل خاص، فإن التنظيم والاستخدام المسموح به يمكن أن يكون لهما تأثير مهم في القيمة.
فالأرض التي تسمح طبيعة تنظيمها باستخدامات معينة قد تكون لها قيمة مختلفة عن أرض أخرى ذات موقع ومساحة متقاربة ولكن بقيود أو استعمالات مختلفة.
6. الشوارع والواجهات
عرض الشارع وعدد الواجهات وسهولة الوصول إلى العقار وموقعه بالنسبة للطرق الرئيسية، كلها عوامل يمكن أن تدخل في دراسة القيمة.
وهذا الأمر مهم بشكل خاص عند تقييم الأراضي والعقارات التجارية.
7. الخدمات والمرافق المحيطة
القرب من المدارس والمستشفيات والمراكز التجارية والخدمات العامة والمواصلات وغيرها من المرافق يمكن أن يؤثر في جاذبية العقار وبالتالي في قيمته.
ما دور السوق العقاري في تحديد القيمة؟
لا يمكن تقييم العقار بمعزل عن السوق.
يحتاج المقيم العقاري إلى دراسة الظروف السائدة في السوق والبيانات المتاحة والعقارات المقارنة، مع مراعاة الاختلافات بين العقار محل التقييم والعقارات الأخرى.
لكن مقارنة الأسعار لا تعني ببساطة أخذ سعر عقار قريب وتطبيقه على عقار آخر؛ فكل عقار له خصائصه التي يجب أخذها بعين الاعتبار.
لماذا لا يكفي سؤال صاحب العقار: "كم سعر المتر؟"
من الأخطاء الشائعة الاعتقاد بأن قيمة العقار يمكن تحديدها بمجرد ضرب المساحة في سعر متر واحد.
فقد توجد عدة قطع أراضٍ في المنطقة نفسها، لكن بينها اختلافات في:
- الموقع
- التنظيم
- الواجهة
- الشوارع
- شكل القطعة
- طبيعة الاستخدام
- الخدمات
- إمكانية التطوير
- مستوى الطلب
لذلك فإن سعر المتر ليس رقماً ثابتاً لجميع العقارات، وإنما يجب دراسة العقار ضمن ظروفه الخاصة.
متى يحتاج الشخص إلى تقييم عقاري؟
هناك العديد من الحالات التي قد يحتاج فيها مالك العقار أو المستثمر إلى تقييم مهني، ومنها:
- التمويل البنكي: عند استخدام العقار ضمن معاملة تمويلية.
- البيع أو الشراء: للمساعدة في تكوين صورة أوضح عن قيمة العقار.
- الاستثمار: للمساعدة في دراسة قيمة الأصل العقاري والفرص المتاحة.
- الشراكات وتقسيم الأصول: عند وجود أكثر من طرف في ملكية عقار.
- الأغراض القانونية أو المالية: عندما تتطلب الحالة تقريراً مهنياً وفق الغرض المحدد.
ما الذي يميز التقييم المهني؟
التقييم المهني لا يعني إعطاء رقم عشوائي، وإنما يعتمد على دراسة منهجية للعقار والغرض من التقييم والبيانات المتاحة.
كما أن التقرير الجيد يجب أن يكون واضحاً في بيان العقار محل التقييم والأسس والافتراضات والعوامل التي تم الاعتماد عليها للوصول إلى النتيجة.
ولهذا فإن اختيار جهة متخصصة وذات خبرة في السوق العقاري المحلي يمثل خطوة مهمة للحصول على تقييم مناسب للغرض المطلوب.
شركة ميزان للتقييم
تقدم شركة ميزان للتقييم خدمات التقييم العقاري مع التركيز على دراسة خصائص العقار والغرض من التقييم والظروف المرتبطة بالسوق العقاري الأردني.
وتسعى الشركة إلى تقديم معلومات وتقييمات مهنية تساعد أصحاب العقارات والمستثمرين والجهات المختلفة على اتخاذ قرارات أكثر وضوحاً وموضوعية.
الخلاصة
قيمة العقار ليست مجرد رقم يتم تحديده من خلال المساحة أو سعر عقار مجاور.
فالموقع والتنظيم والمساحة ونوع العقار وحالته والشوارع والخدمات والطلب في السوق والعديد من العوامل الأخرى يمكن أن تؤثر في القيمة.
كما أن القيمة الإدارية والقيمة السوقية ليستا بالضرورة الشيء نفسه، ولذلك من المهم تحديد الغرض من التقييم قبل طلب التقرير.
وفي سوق عقاري متنوع مثل السوق الأردني، يساعد التقييم المهني على الحصول على صورة أكثر شمولاً عن قيمة العقار ودعم القرار المناسب.
هل تحتاج إلى تقييم عقاري؟
إذا كنت بحاجة إلى تقييم عقارك لأغراض البيع أو الشراء أو التمويل أو لأي غرض آخر، تواصل مع شركة ميزان للتقييم.
طلب تقييم عقاري
شركة ميزان للتقييم
تقييم مهني للعقارات وفق الغرض المطلوب